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2019年12月: 平均成交尺价 $11838 4.84%   (上月:$11292)
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昔日地产新闻 2019年11月14日(Thu)

超级财团低下限15%买启德海景地

   2019年11月14日(Thu)
2019年11月14日(Thu)
【28Hse.com】  

香港文汇报讯 (记者 颜伦乐) 楼市经历5个月修例风波后,地价率先大跌。启德第4A区2号海景住宅地皮昨开标,由中国海外、恒地、嘉华国际及九仓合组的财团投得,中标价159.529亿元,为跑道区一带最贵地皮。不过,以项目可建楼面120.51万方尺计算,每方尺楼面地价约13,238元,较市场预期下限价每尺15,500元再低15%,并较旁边同望维港海景的4C区1至3号地盘尺楼面地价低23.7%至32.6%。

中海外牵头财团近160亿夺得

地政总署昨公布,中国海外、恒地、嘉华国际及九仓合组财团,以159.529亿元投得启德第4A区2号地皮,每方尺楼面地价约13,238元。值得留意,嘉华国际、会德丰地产及中国海外于今年7月,已经斥逾127亿元投得旁边的启德第4A区1号住宅地皮,今次中标第4A区2号的财团组合与上次接近,只是再加入恒地。市场估计,两幅地之间会合并发展,以取得协同效应。估计项目会建混合式豪宅,以中小型单位为主,料落成后每尺卖29,000元起。

7发展商囊括前跑道区6幅地

而事实上,以会德丰地产、中国海外为主的一个「超级财团」,早已在启德跑道区多处「插旗」,至今整个财团共有7间发展商成员,已囊括前跑道区6幅地皮,地价总涉资约675.319亿元,总楼面约481万方尺。由于各幅地皮相邻,相信未来发展商在规划方向及推盘时间等料会有所沟通。

翻查资料,除上述第4A区1及2号地盘,去年11月,会德丰地产曾夥拍新世界、恒地及帝国集团以83.33亿元中标第4B区3号地盘。之后在今年3月尾,会德丰地产再与恒地、新世界、中国海外组成的财团则以98.93亿元投得第4B区1号地盘。其后5月,会德丰地产、新世界发展、中国海外、恒地、华懋及帝国集团6间发展商所合组的财团,豪斥125.9亿元投得启德第4C区2号地盘。中国海外则独力于去年12月以约80.33亿元投得第4B区2号地盘。

梁志坚:项目投资逾200亿

九仓同系的会德丰副主席梁志坚昨表示,项目投资额逾200亿元,认为是次中标价属市价,虽然每方尺楼面地价较同区以往卖出的地价平,但他指现时市况与之前不一样,不过他相信,社会动乱迟早会平息。他又指,现时市场仍有需求,一手盘仍有成交,相信楼市未受太大影响,楼价未至于会大跌,料短期楼价回落约5%左右。

较同景观地最高尺价跌33%

根据市场估计,项目之前的估值下限为187亿元,楼面地价下限约每尺15,500元,今次成交价较市场预期下限再低15%。虽然项目今次总价打破跑道区新高,以每尺楼面地价计亦非跑道区最平,但地皮望维港全海景,以相同景观的4C区1至3号地盘去计算,之前楼面地价介乎每尺17,360至19,636元,换言之,今次成交尺价相比下低23.7%至32.6%。

反映发展商对后市比较审慎

莱坊执行董事及估价及谘询主管林浩文表示,今次中标价较预期低,反映发展商对后市比较审慎,就算是大型海景项目亦因担心巿况及空置税等影响利润,所以在出价上比较保守。而因投资额大,项目以合组财团方式投标,亦有利分摊发展风险及未来卖楼。而今次地皮成交价偏低,显示政府在卖地的底价上已比较贴市。

据了解,项目虽然属全海烟花景地皮,亦有道路通往观塘,但始终与启德站之间有一段距离,生活配套亦不足。而当中约8%楼面需作多种社福设施,政府将以建筑成本回购该部分,但相关条款料一定程度影响发展商出价。