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2019年12月: 平均成交尺价 $11838 4.84%   (上月:$11292)
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「双租族」的好处与坏处

[28Hse 三地产焦点 第二百四十三期 2019年11月13日] 大家有没有听过「双租族」?这指有楼一族将自己的物业出租,同时又租住他人的单位,即是说又是业主也是租客。买楼是人生其中一项重要投资,为什么有人会有如此的选择呢?

选择成为「双租族」有很多不同的原因,主要是两个原因,一是买入的单位并不是自己喜欢的,故利用物业的租金收入,去租住另一个心仪的单位;二是因为申请按揭而作出此决定。

事实上,「以租养租」的情况屡见不鲜,不少业主手持的资金不足,所以只可以退而求其次,购买一个可以负担到、价钱相对便宜的单位,但不能够满足自己需求的。

因此,为了居住在环境好点、楼龄新点、面积大点,或者交通配套比较齐全的单位,业主只好将自己持有的物业租出,用「双租」的方法,去转换自己想要的居住环境。

而按揭方面,由于将单位租出,当业主有租金收入,可借的贷款额有所增加。一般而言,租金收入可用作计算供款与入息比率及压力测试,但只会计算7成,即是就如果你有$1万的租金收入,在计算供款与入息比率时,会视为$7,000的收入。

由于当你持有一个未供满的自住物业,再买第二个物业时,最高可申请5成按揭,而新旧按揭的总供款占入息比率不可超过40%;而在压力测试下,总供款不可逾月入50%。简言之,收入高了,第二个物业可借用的金额会有所增加。

当然,成为「双租族」也有缺点,由于租住其他人的单位,所以很大机会要面对被加租、被迫迁的风险。相对而言,要再次物色合适自己的租盘,以及搬屋比较麻烦及费时。另一方面,将单位租出,业主是需要缴交物业税,以及为租客提供维修及保养的责任。

忽法奇想,近日政府放宽按揭成数,首置人士购买$800万以下的物业,最高可申请9成按揭,如果现时入手一个单位,再去做「双租族」,既可减少首期支出,又可帮补供楼费用,这是否可行呢?

是不可行的,因为这是一个不合法的行为,按照现行的规定,承造六成以上按揭的单位必须是自住用途,不能用作出租等投资用途。

不过,有些业主仍会「偷鸡」将单位租出,如果被银行发现,会有什么的后果呢?不同银行有不同的处理方法,有机会向业主追讨首期的差价,或者加息甚至要求提早偿还部分按揭金额。

是否选择做「双租族」,我想每个人都有不同的取向,但谨记最好收租的收入和租楼的支出取得平衡,以免增加自身的财政负担。

CCL

中原城市领先指数(CCL)最新录得179.4(反映2019/10/28至2019/11/03 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。)按周上升0.22%,较上年同期下跌1.82%。

4个分区中,只有新界(东)区录得跌幅,按周下跌0.78%,最新录得190.01,较上年同期下跌1.06%。反之,新界(西)区升幅最多,新报163.56,按周上升1.38%,较上年同期下跌3.02%。而港岛及九龙区均录得跌幅,分别报185及176.45,较上年同期分别下跌0.25%及0.35%,较上年同期分别下跌1.78%及3.89%。

上周成交个案

-- 黄大仙翠竹花园2房 $508万易主 --
世纪21富山地产联席董事刘倩彤表示,日前录得黄大仙翠竹花园10座中层F室成交,实用面积431平方尺,2房1厅,望开扬景,原叫价$550万,减价$42万,$508万(自由市场价)易主,实用面积平均尺价$11,787。

-- 屯门宝怡花园2房 成交价$528万 --
=祥益地产高级客户经理陈秀春表示,日前录得屯门宝怡花园1座高层E室,实用面积480平方尺,2房2厅,成交价$528万,实用面积平均尺价$11,000,属市价成交。

-- 马鞍山新港城2房 $581万易手--
世纪21奇丰物业岚岸分行经理林成丰表示,新近录得马鞍山新港城成交,单位为R座低层03室,实用面积337平方尺,2房2厅,原开价$592万,减价$11万至$581万获承接,实用面积平均尺价$17,240。

-- 屯门丰景园中层户 $504.5万获承接--
祥益地产区域董事邱家邦表示,日前促成屯门丰景园2座中层3室,实用面积391平方尺,企理四正,以$504.5万获承接,实用面积平均尺价$12,903,属市场价成交。

新盘动向

-- 启德嘉峯汇公布楼书 --
由嘉华发展的启德嘉峯汇公布楼书,位于启德沐泰街9号,设有4座大厦及4幢独立屋,合共提供1,006个单位。而标准单位实用面积287至778平方尺,4幢独立屋实用面积3,215至3,268平方尺,间隔为开放式至4房。

三地产焦点简介:逢星期三刊登,为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯,包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发,分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响,以冀道出大部分香港市民的心声。