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2019年12月: 平均成交尺价 $11733 3.91%   (上月:$11292)
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放宽按揭成数下的楼市

[28Hse 三地产焦点 第二百四十二期 2019年11月06日] 上期讲到新一份施政报告出炉,推出多项新措施,当中对楼市最直接影响的,相信是放宽首置人士的按揭成数,上车门槛因而降低。究竟新措施实施后,香港楼市发生什么变化呢?

政府放宽按揭成数,一如社会预期的,楼市气氛改善,交投畅旺,尤其是二手市场。近日,我们不难见到各报纸传媒都有相关报道,主要是某区、某某屋苑录得多宗成交,有的更是创成交量新高。

新措施的推出,由于有买家担心愈迟买愈贵,纷纷抢先入市,令部分业主心态改变了,有的看好后市,因此叫价变得进取;有的选择封盘,再考虑是否需要调整叫价。

近期要数二手交投活跃的必然是将军澳区,根据报道,美联物业经理林志坚指出,截至24日,将军澳区录得169宗成交,当中118宗是施政报告发表后所录得的。即是说,8日录得118宗成交,平均每日有15宗,可见买家入市心切。

由于新措施只适用于已落成的住宅物业,那岂不是影响新盘销情?近日多个新盘蜂拥推售抢客,从入票情况以至开售来看,销情不俗。除了市场气氛,估计是因为新盘可以选择建筑期付款,待物业落成后才向银行申请按揭贷款,仍可受惠于新措施而致的。

有见政府放宽按揭成数,不少首期欠缺的人担心一旦楼市急升,政府再次为现有楼市措施「加辣」,因而心思思想入市,最吸引的尤其是即使首置人士未符合银行压力测试,仍可申请最高9成按揭。

在新措施下,置业人士如未能通过压力测试,他们须支付较高保费,以缓解按证保险公司所承担的风险,但其每月供款仍须不能超过入息的50%。此外,他们亦须符合其他特定的审批条件,包括借款人是固定受薪人士等。

正因为有此安排,有足够首期置业的买家购入物业后,但收入未能符合6成按揭的压力测试,有意承接较高成数按揭,以增加贷款额及缴交按揭保险的方法,去避开压力测试入市。

此举又是否可行呢?很难说,要视乎不同申请情况而定,申请人的财务状况和还款能力都会影响审批结果。事实上,针对此盲点,金管局亦已致函银行,厘清审批要求,重申银行在处理相关的贷款申请时,仍须确保借款人供款与入息比率不可超出5成的监管要求。

而且,如果借款人未能通过对整笔贷款的压力测试,银行仍须为其所承担风险的贷款部份,计算借款人在压力测试的供款入息比率,作为评估借款人还款能力的参考。

事实上,银行审批按揭倾向保守,所以想申请高成数按揭的买家,入市前最好先到银行做预先批核,及预留多点资金,以免签了临时买卖合约后,因未能成功按揭而要挞订。

CCL

中原城市领先指数(CCL)最新录得179.01(反映2019/10/21至2019/10/27(预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。)按周下跌0.59%,较上年同期下跌2.55%。

4个分区均录得跌幅,当中跌幅最多的是新界(西)区,按周下跌1.60%,新报161.33,较上年同期下跌5.07%;其次为九龙区,按周下跌0.52%,最新录得175.82,较上年同期下跌5.50%。而港岛及新界(东)分别录得184.53及191.5,按周分别下跌0.38%及0.32%,较上年同期分别下跌1.72%及1.11%。

上周成交个案

-- 北角建华花园2房 $675万易手 --
世纪21日升地产联席董事蔡嘉骏表示,新近录得北角建华花园成交,单位为高 层C室,实用面积398平方尺,2房,座向西北享楼景,原叫价$740万,后减至$675万易手,实用面积平均尺价$16,960。

-- 屯门慧丰园2房 $522万获承接 --
祥益地产区域董事袁思贤表示,日前录得屯门慧丰园1座中层B室,实用面积476平方尺,2房1厅,附设雅装,成交价$522万,实用面积平均尺价$10,966。

-- 红磡黄埔花园3房 $1,060万沽出--
世纪21领先置业代理执行董事许名锋表示,日前促成红磡黄埔花园12期1座低层A室成交,实用面积797平方尺,3房间隔,以$1,060万沽出,实用面积平均尺价$13,300。

-- 屯门市广场2房 $510万易主--
祥益地产区域董事袁思贤表示,新近录得屯门市广场3座中层B室,实用面积353平方尺,2房1厅,减价$20万,获区内客以$510万获承接,实用面积平均尺价$14,448,属市场价成交。

新盘动向

-- 元朗山水盈首推67伙 --
由路劲基建发展的元朗山水盈,位于高埔径3号,公布首张价单,涉及67伙,实用面积介乎916至970平方尺,全数属3房连套房单位,价单定价1,105.8万至1,443.9万,价单尺价$12,072至$14,916。

三地产焦点简介:逢星期三刊登,为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯,包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发,分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响,以冀道出大部分香港市民的心声。