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2019年12月: 平均成交尺价 $11838 4.84%   (上月:$11292)
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首次置业$800万楼可借九成按揭

[28Hse 三地产焦点 第二百四十一期 2019年10月30日] 新一份施政报告出炉,房屋及土地政策再度成为焦点。至于之前政府放风,指考虑引用《收回土地条例》收地,是次的施政报告亦有提及,会加快规划,收回棕地等私人土地以兴建公营房屋。

不过各项政策中,最为触目的放宽首置人士按揭成数。现时申请最高9成按揭,楼价上限由$400万放宽至$800万;而8成按揭,楼价上限则由之前的$600万提升至$1,000万。

根据金管局指引,现时私人住宅的银行按揭成数最高只可借6成,如想借超过6成,需要经过按揭保险公司,并支付按揭保险费。而有关保费是以贷款额计算的,可以一次性支付,也可分期支付。

在新的按揭保险计划下,以高于修订前的楼价上限(即8成按揭保险下的$600万;9成按揭保险下的$400万)承造高成数按揭,买家须缴交额外15%的保险费用。

简言之,现时购买物业可少付首期,但每月供款及保费要多付一点。以下为一个简单例子,购买一个$600万的单位、以2.375厘承造30年按揭,现时最高可申请9成按揭,首期只需$60万,每月供款$20,987;未修订前,最高可申请8成按揭,首期$120万,每月供款$18,655。

而新措施下,$600万的物业申请9成按揭,贷款额为$540万,要交额外15%保费,如果使用浮息按揭及一次付清,保费率为贷款额4.35%,而新保费为4.35%+(4.35% X 15%)=5.0025%,即是总共要缴交保费$270,135。

新措施的出现,有人说可以低首期入市,重燃不少市民的上车梦;有人认为政府在托市,令楼市火上加油;也有认为基于现时的楼市,这只是更新过时的按揭政策;有人认为为中产人士提供更多置业机会,不用倾向购买一手楼。

无可否认,放宽按揭成数的确可以帮助首期不足、而有足够供款能力的人上车,但同时亦很大机会对楼市产生反效果,包括楼价暴升、负资产个案增加等。

先讲大家最关心的楼价暴升,以往购买$700万的物业,最高可申请6成按揭,而现时最高可申请9成,2者所需的首期相差$210万。上车门槛下降,业主叫价更为进取,令原本$400万的楼加至$450万、$600万的加至$650万,甚至加得更多。在房屋供应未足够的情况下,只要市场仍有承接力,楼价只会持续上升。

另一方面,负资产个案亦可能大幅增加,当经济大环境转差、楼市下跌时,申请高成数按揭的买家,其所持有的物业大有机会成为负资产,即是物业市值低于未偿还的按揭贷款馀额。

不过,其实不用太担心的,因为只要业主供款状况正常,过往每月供款纪录良好,银行一般都不会向业主追讨差价;但如果不幸经济条件转差,如失业或减薪,无能力偿还按揭供款时,银行就会收楼。

放宽按揭成数固然吸引,但入市要量力而为,尽量缴付较多首期,以减低所面对的风险。至于新措施的生效后,香港楼市有什么变化?就让我们下一期继续探讨。

CCL

中原城市领先指数(CCL)最新录得180.32(反映2019/10/14至2019/10/20 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。)按周下跌0.14%,较上年同期下跌2.54%。

4个分区中,只有港岛区录得升幅,按周上升1.11%,新报183.18,较上年同期下跌2.87%。而新界(西)区跌幅最多,按周下跌1.88%,新报167.09,较上年同期下跌4.27%。而九龙及新界(东)区分别177.06及192.53,按周分别下跌0.18%及0.21%,较上年同期分别下跌5.04%及1.12%。

上周成交个案

-- 沙田第一城高层户 $636万获承接 --
世纪21奇丰物业新界东豪宅分行助理区域营业董事周淑萍表示,新近录得沙田第一城成交,单位为16座高层G室,实用面积327平方尺,座向西北望河景,以$636万获承接,实用面积平均尺价$19,450,创近期新高。

-- 屯门绿怡居连天台特色户 成交价$633万 --
祥益地产区域董事林伟光表示,日前促成屯门绿怡居连天台特色户成交,实用面积509平方尺,2房2厅,附设雅装,成交价$633万,实用面积平均尺价$12,436,属市场价成交。

-- 红磡环海.东岸1房 $585万沽出--
世纪21领先置业代理执行董事陈远礼表示,新近录得红磡环海.东岸成交,单位为1A座低层A室,实用面积296平方尺,1房间隔,成功以$585万沽出,实用面积平均尺价$19,764元。

-- 屯门迈亚美海湾2房 $558万易主--
祥益地产区域董事邱家邦表示,新近促成屯门迈亚美海湾6座中层F室易主,实用面积466平方尺,2房2厅,以$558万获购入,实用面积平均尺价$11,974,属市场价成交。

新盘动向

-- 青衣明翘汇周五售388伙 --
由佳明发展的青衣明翘汇公布第3张价单,涉及154伙,包括为82伙1房、61伙2房及11伙3房户,售价为$568.6至$1,105.3万。

而项目将于本周五开售388伙,包括375伙公开发售及13伙招标发售,并不设大手买家组别,惟每一票最多可买2个单位。

三地产焦点简介:逢星期三刊登,为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯,包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发,分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响,以冀道出大部分香港市民的心声。