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2019年12月: 平均成交尺价 $11838 4.84%   (上月:$11292)
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新盘接踵而来,对后市有否启示?

[28Hse 三地产焦点 第二百三十四期 2019年9月11日] 一手市场向来为市场焦点所在,有见近日市场气氛减弱,发展商减慢推盘节奏,7月及8月只有4个新盘开售。不过踏入9月,发展商推盘态度转趋积极,多个新盘紧接登场。

短短一星期,已经有三个新盘上载楼书,甚至部分已开价。当中最大型的是会德丰将军澳Grand Marini,为日出康城IXB期,提供503伙,间隔由1房至3房,首张价单定价由$795.7万至$1,746.1万。

而中信泰富发展的马鞍山峻源亦已开价,项目提供148伙,间隔包括3房至4房,首批价单定价由1,682万至2,272万;第3个新盘为高银集团旗下的何文田傲玟,6座合共提供401个单位。

发展商推盘态度明显改变,究竟是什么原因而致?是因为睇淡后市,想速战速决,有货就推,让项目成为沙漠里美丽的绿洲?还是有见7、8月的新盘销情不俗,对一手市场重拾信心,因此选择现时加快推盘?抑或是害怕政府落实一手楼空置税?

相比之下,笔者认为是基于发展商见到早前新盘销情不俗,似乎没有受紧张气氛影响,故此推售旗下项目,用以试一试水温,不存在睇淡后市。当然,受多个不利因素影响下,推盘要有策略,才可以增加市民的入市意欲,就此发展商近期均采取保守审慎策略,开价贴市价或稍低于市价。

二手市场淡静,成交下跌,据土地注册处的资料,2019年8月全港共录5,159宗楼宇买卖登记(数字主要反映7月中旬至8月上旬的楼市实际状况),较7月份的6,380宗下跌19.1%。

老实说,有留意开地产新闻的,都会见到近日二手市场吹淡风,多个单位减价促销,个别单位更是减价$300万,减幅高达20%,然而一手市场并不是如此境况,就好像进入平行时空,单位都是火速售罄,是什么因素令一手新盘进入平行时空呢?

这可以简单归纳为2点,就是房屋供应及价钱。众所周知,香港房屋供不应求,然而市场刚性需求强,所以当有新盘位置方便,尤其是位于地铁路沿线的,必然会吸引一部分想买楼人士入市。

除此之外,新盘售钱贴市价或稍低于市价,而且提供多项折扣优惠及付款方法,都是一大卖点。以7、8月热卖的荃湾映日湾为例,部分单位折实价低于$400万,价钱比二手市场还要低。

因此衡量之下,不少人会选择购买一手新盘,因而出现一手销售理想,而二手淡静的情况。话虽如此,以现时的情况来看,利淡因素似乎难以短期内减弱或消失,后市会下跌的机会比较大,所以都是那一句,买楼不要「人买你买」,要量力而为。

CCL

中原城市领先指数(CCL)最新录得185.45(反映2019/08/26至2019/09/01 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。)按周下跌1.34%,较上年同期下跌1.59%。

本周4个区均录得跌幅,当中九龙区跌幅最多,新报181.59,按周下跌3.04%,较上年同期下跌3.77%。其次为港岛区,最新录得195.09,按周下跌0.98%,较上年同期上升1.33%。而新界(东)及新界(西)区分别录得198.46及167.49,按周分别下跌0.72%及0.12%,较上年同期分别下跌4.37%及1.57%。

上周成交个案

-- 马鞍山福安花园高层户 $573万易手 --
世纪21奇丰物业马鞍山中心分行经理张翠珊表示,新近录得马鞍山居屋福安花园成交,单位为2座高层C室,实用面积431平方尺,2房,原开价$600万,减价$27万至$573万(自由市场价)获承接,实用面积平均尺价$13,295。

-- 屯门丰景园海景户 $465万易主 --
祥益地产分行经理林英杰表示,日前录得屯门丰景园4座中层4室成交,实用面积341平方尺,拥开扬海景,累减$15万,成交价为$465万,实用面积平均尺价$13,636,属市场价成交。

-- 火炭穗禾苑2房 成交价$420万--
世纪21阳光物业区域经理陈世民表示,新近促成火炭穗禾苑E座中层12室,实用面积457平方尺,2房望内园景,附设企理装修,原开价$490万,累减$70万至$420万易手,实用面积平均尺价$9,190。

-- 屯门兆康苑2房 $432万获承接--
祥益地产分行经理黄文乐表示,新近促成屯门兆康苑F座中层8室易主,实用面积414平方尺,2房1厅,以$432万(自由市场价)获承接,实用面积平均尺价$10,435,属市价成交。

新盘动向

-- 新地汇玺III首张价单 涉235伙 --
由新地发展的深水埗汇玺III(汇玺第5期),公布首张价单,涉235伙,价单定价$767万至$5041.9万,价单尺价$24,985至$33,324,最高可享20%折扣,折实价$613.6万至$4033.5万。

三地产焦点简介:逢星期三刊登,为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯,包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发,分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响,以冀道出大部分香港市民的心声。