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昔日地产新闻 2019年08月29日(Thu)

27万可以买到400万私楼?善用税贷降低首期要求

   2019年08月29日(Thu)
2019年08月29日(Thu)
【香港屋网讯】  
坊间对细价楼需要的首期成数和税务贷款普遍存在两个谬误,两个谬误加起来就会以为要上车一定要几百万首期才可以做到。小编「阿搜」今日就帮大家拆解下这两个谬误。

谬误1: 上车首期最少要4成?

「阿搜」认识朋友A先生和B小姐,他们拍拖多年,不过一直因为上车问题而未敢结婚,他们一直想买一些大约$400万的上车盘,不过如何计算都以为自己未储足首期。A先生最近升职了,人工从$28,000增加至$38,000,所以B小姐又再次提出结婚一事。不过A先生参考金管局资料,以为上车首期最少要4成,那即是$400万楼即是支付$160万首期,加上印花税、律师费等杂费总支出要超过$170万,无额外十年或五年才可储足首期,到时都人老珠黄了。

「阿搜」知道后,马上和A先生解释他的资料并不全面,其实$600万以下的物业可以使用按揭保险计划承造按揭,而A先生打算入市的$400万物业更可以借到9成,所以首期其实只需要$40万而不是$160万。

谬误2: 税贷只可以借来还贷款?

不过连同印花税等的费用都要超过$50万,A先生还是有点担忧,「阿搜」见状立即教多他一招。税贷大家知道利率很低,但坊间很多人以为税贷只可以借来还贷款,其实这个是不正确,大部分银行都愿意借出月薪10-15倍的贷款额给申请人,所以税贷其实只是税务季节的私人贷款。

「阿搜」和他讲,虽然借税务贷款可能会影响按揭成数,不过他和女朋友其实是可以一个借按揭,一个借税贷,这样就不会互相影响。例如A先生可以以他的名义购买物业和申请按揭,月入$18,000的B小姐可以申请税贷,贷款额如果借到15倍月薪就可有$270,000,所以两人加起来只需要二十多万就可以上车了。

善用税贷减供款例子
首期 40万
印花税 9万 (印花税收费表)
经纪佣金 4万
律师费 1万
总共费用 54万
– 减税贷 27万
实际需要现金 27万

通过压力测试才可成功上车
A先生听完「阿搜」讲之后,由悲观变得非常兴奋,想马上去睇楼,不过「阿搜」都提醒他要留意两件事,第一是可不可以通过压力测试? 第二是税贷年期通常最长通常只有两年,所以首两年还款占收入比例比较高,要想清楚自己的负担能力才做决定呀!

「阿搜」用了可负担计算机帮A先生计过,发现刚刚可以通过压力测试,A先生听到后就放心了!

A先生和B小姐供款例子 (按揭计算机)
1)按揭部份
假设楼价 $400万
利率 2.375%
贷款期 30年
A先生每月供款 $13,922

2)税贷部份
假设税贷 $27万
贷款期 2年
利率 2.2%
B小姐每月供款 $11,510