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2019年12月: 平均成交尺价 $11733 3.91%   (上月:$11292)
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拍卖场上「执平货」?屯门无契楼开价$22万

[28Hse 三地产焦点 第二百二十四期 2019年7月3日] $400万或以下的上车盘买少见少,为了「执平货」,部分准买家会转投拍卖市场寻觅笋盘,务求用最少的金钱买到物业。事实上,单以价钱来说,现时拍卖市场不乏上车机会。

例如下星期拍卖的,有的单位只需$22万就可以做业主。有关单位为屯门良景邨良萃楼高层6室,实用面积150尺,未有提供楼契,现开价22万(绿表价),尺价仅$1,467。

据知,单位早于去年8月以开价$70万推出拍卖,及后曾多次调低价钱,但最终因未达到底价而收回。换言之,单位放盘接近1年,价钱由高位调低了近69%。

拍卖市场上,就算连天台的单位开价都不用$100万,村屋位于元朗流浮山祥降围二楼,实用面积105尺,连105尺天台,银主盘,开价$80万,极为罕见,惟未有买家竞投,最终收回物业。

以上单位的价钱相当吸引,想在拍卖场上买楼有什么要注意?在拍卖场上是否一定可「执平货」,是否真的较二手市场的有著数呢?而且拍卖场上又是否只卖银主盘?

首先,我们先要了解物业拍卖的流程,准买家在拍卖行网页或宣传上看中单位后,可预约睇楼或参加开放日,其后在拍卖日出价,价高者得,中标者需即时签署拍卖合约,并于指定日期完成交易。不得不留意的是,如果成交价低于业主设的底价,有关单位会被收回。

拍卖场上又是否只卖银主盘 ? 非也,其实可供拍卖物业的种类并不少,虽然主要是拍卖一些银主盘(即因断供而由银行收回拍卖),但也有一般住宅及商业物业、凶宅、业权不完整的物业(例如三份一、三份二业权)及天台等。

有人说拍卖场上的盘叫价比市价平,一定较二手市场的有著数。对此,笔者不大认同,首先叫价并不等于成交价,如果单位抢手,多人竞争,随时发生成交价高于市价的情况。

再者,购买此类单位时,必须预先做好功课,以免得不偿失。由于购入单位后,所有物业问题(如物业相关的债务责任)要买家自己负责,所以有兴趣的,应先了解单位出售的原因,而且在拍卖单位前,必须细阅附载出售条款及合约内容。

除此之外,买家亦可以通过查册,以了解单位涉及的官司历史,亦要查看单位有没有钉契、违规、业权有否瑕疵,或僭建等纪录。如有任何怀疑的部分,就不要举手竞投。

另一方面,由于单位大多是银主盘或无契楼,银行难以批出按揭,所以准买家需要一笔过付楼价。对于无契楼,买家有责任要自己补回所有遗失契约,不过,部份银行仍然难以接受补契物业,所以买家要承担日后难以转售的风险。

物业拍卖是举手不回的,成功投得物业后,就代表买家接受一切拍卖条款及单位详情。因此,准买家投标时,应保持冷静,紧守最高竞投价,不要因意气用事而出价过高。

CCL

中原城市领先指数(CCL)最新录得187.83(反映2019/06/17至2019/06/23 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。)按周上升0.43%,较上年同期上升0.81%。

本周只有新界(西)区录得跌幅,按周下跌0.52%,新报199.95,较上年同期下跌1%。反之九龙区升幅最多,最新录得187.5,按周上升1.07%,较上年同期上升3.21%。而港岛区及新界(西)区分别录得188.53及171.39,按周分别上升0.88%及0.4%,较上年同期分别下跌3.69%及上升0.63%。

上周成交个案

-- 大角咀利奥坊‧晓岸中层户 $445万易手 --
世纪21家天下物业富荣花园分行经理黎振杰表示,新近录得大角咀利奥坊‧晓岸成交,单位为2座中层L室,实用面积194平方尺,开放式,成功以$445万易手,实用面积平均尺价$22,938。

-- 屯门兆安苑2房 成交价$518万 --
祥益地产区域董事袁思贤表示,日前录得屯门居屋兆安苑成交,单位为B座高层8室,实用面积563平方尺,2房1厅,获区内首置客以$518万(自由市场价)承接,实用面积平均尺价$9,201,属市场价成交。

-- 沙田第一城2房 $595万获承接--
世纪21奇丰物业一城站分行高级分行经理李嘉文表示,新近录得沙田第一城3座中层G室成交,实用面积327平方尺,2房1厅间隔,座向东北,外望开扬远景,成交价$595万,实用面积平均尺价$18,196。

-- 屯门景峰花园中层户 $455万易主--
祥益地产营业董事胡志伟表示,新近录得屯门居屋景峰花园4座中层C室成交,实用面积409平方尺,2房1厅,附设企理装修,以$455万(自由市场价)购入,实用面积平均尺价$11,125,稍低市场价成交。

三地产焦点简介:逢星期三刊登,为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯,包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发,分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响,以冀道出大部分香港市民的心声。