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昔日地产新闻 2019年01月31日(Thu)

2019大跌市盲点—负资产的影响被夸大 (下)

   2019年01月31日(Thu)
2019年01月31日(Thu)
【28Hse.com】  
上星期笔者提到,在2002年推出的负资产按揭计划,12年间只有极低的坏帐率。那究竟对香港今日面对的情况,有何意义?

其实,风险管理亮丽成绩的基础,主要在授信上坚持审批条件,1) 是贷款用于偿还旧有按揭欠款,没有套现(cash out);2)申请人物业是自用; 3)而且供楼纪录良好。在计划推出后一年,经济环境在2003年其实曾进一步恶化,楼价比2002年时又下跌了起码一成。原有批出的140%负资产按揭,其时再计算按揭成数的话,可能已是150%、160%。但当时其实没有出现大规模的拖欠供款现象,原因在于客户筛选及授信标准的坚持。

真实的情况是:拖欠供款现象,是以分散零星地(sporadic) 出现、因个人情况变化而演变。最常见的是借款人失业,又未能找回工作。他们的应对的行为模式,是先削减支出,到了储蓄日渐消失,甚或会跟亲属、好友借贷。到所有筹措方案不果才会开始断供。平均而言,由收入减少至断供、物业被收回拍卖,约有25个月的发展时间。而且用家断供的行为,是非线性的(non-linear),意思是借款人可能断供60日后,便恢复供款、之后再财困的话,又会出现脱期,数字是上上落落的。相对于投资者的断供行为,一旦脱期供楼,会呈现线性增长—30日变成60日,再变成90日,直至银行收楼为止。

正规按揭成了最佳防綫

2009年以来,笔者欣闻乐见金管局逐步限制非自用的按揭成数、又引入及强化压力测试,效果同样是以较严格的授信标准,筛选出有正当借款需要,又有还款能力、还款意欲的客户。监管机构的持之以恒,正正令本地正规按揭市场更为成熟,有能力承受更大的风浪。

在今天信贷资料库更完善、正规银行按揭都要进行压力测试、整体按揭成数更低的今天。纵使楼价下跌几成,亦没理由会触发海量小业主抛售物业,或贷款机构大规模收楼拍卖(Forced Sale)。而零散又小规模出现的断供现象,并不会为楼市带来压力—市场有足够的时间,消化微量增加的放盘。万一政府要收招救市,加上用家的坏账模式,会为银行提供足够时间应对。

当然,要强调的是,当年推出的负资产按揭计划,是与银行合作的正规按揭安排,批会准则、追收欠债的要求跟足银行规范。如果小业主过去几年是在银行取得正规按揭,笔者也有信心在完善的指引下,借款人会有充足的缓冲空间应对加息,银行当然亦不会单单因为负资产而向业主call loan。至于由财务公司取得的非正规按揭,可能便是另一个故事。

下回我们再由供款负担的角度,看看市场对楼价调整的承受能力。


作者: 王建成
宏亚按揭证券 营运总裁及董事 2006年7月被委任为宏亚按揭证券有限公司营运总裁,负责香港总公司的按揭业务发展及营运管理,范畴包括产品研发、市场推广、销售及风险管理等。于2002年加入宏亚按揭证券有限公司担任董事总经理职位,负责风险管理部门,并确立稳健的风险管理架构营运公司的负资产及高成数按揭资产组合。1982年投身于香港银行及金融行业,于商业及零售银行专责房地产融资和信贷风险管理,并担任过多个高层职位:部分包括花旗工商财务(香港)有限公司的资产融资部门担任副董事总经理,以及道亨银行的按揭部门担任风险管理主管。
作者网站:http://www.panasian.biz