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昔日地产新闻 2019年01月24日(Thu)

2019大跌市盲点──负资产的影响被夸大

   2019年01月24日(Thu)
2019年01月24日(Thu)
【28Hse.com】  
笔者曾提到,投资者与自住用家对于「偿债」的取态完全不同。香港是一个以用家主导的楼按市场,非业内人士可能会忧虑大批业主会因为楼价下跌、物业成为负资产、再抛售自住单位进而赖债。但根据确实的负资产业主供楼数据,可以说以上都是杞人之忧。

宏亚按证在2002年与本地银行共同出资,在香港引入负资产转按计划,不单是同类贷款的先行者,实际上批出的按揭宗数,亦远超过半官方的同业。不夸张的说,我们持有香港最完整,最具参考性的负资产业主还款模型。当年计划推出之时,香港正撤销利率管制,一般银行的按揭利率,由1997时的P+2厘,下调至2002年的P-2厘左右。但新造按息下调,对一众负资产业主来说却是可望而不可即。原因是物业成为负资产,新按贷款不足以偿还旧按馀额,没法以转按方式去争取到低息的好处。

香港及环球首次、只此一宗的负资产证券化经验

宏亚当年推出的负资产计划,便是以140%按揭(物业市值100万元,最高贷款额140万元)、按息低于最优惠利率作招徕,协助在经济下行周期的负资产业主,减轻供楼负担(其实没有参与计划的其他业主都间接受惠:他们由本来绝无可能转按,变得可以和原有银行讨价还价:银行不减息,我便转会至宏亚)。

近年公司和海外的同业交流,他们对「负资产按揭」的存在都大表诧异:借款人取得贷款后如果断供,贷款机构岂不损失惨重?

所谓「不识庐山真面目」,很多香港人不明白香港正规贷款业务一个特殊之处:对比于其他地方的楼按业务看重抵押品价值,香港的银行在贷款审批时,更着重于借款人的还款能力及还款意欲。金管局于2010年引进的压测,我们在2002年开业时已采用并有其他以计量模型的风管措施,目标便是确保借款人的偿还能力。当年推出负资产按揭计划后,并未因抵押品是负资产而出现问题,关键也是自家建构的风险管理系统所至。

当年我们批核了逾千宗的负资产按揭,由计划开始至终结,历时12年;此批负资产按揭亦在标准普尔(Standard & Poor's)及穆迪(Moody’s)两家国际评级机构提供投资评级后完成证券化过程。12年间累积坏账率是1.7%,按年计,平均每年坏账率是0.14%。附带一提,坏账个案中,假设每宗贷款额平均为200万元,不代表贷款人(在此是银行及本公司)会出现出现共200万元的坏账,即违约损失率(Loss Severity)不可能会是100%。一来是贷款馀额会随借款人供款而减少;二来是物业即使是负资产,仍然有价有市,贷款机构收回物业,仍可抵消相当一部分的欠款。这个附有Aa-投资级别的贷款组合中有1.7%的违约,其损失率只有21%,可说是所有人预计以外的事情。

至于以上经验对今时今日有何启示作用?下周再谈。
作者: 王建成
宏亚按揭证券 营运总裁及董事 2006年7月被委任为宏亚按揭证券有限公司营运总裁,负责香港总公司的按揭业务发展及营运管理,范畴包括产品研发、市场推广、销售及风险管理等。于2002年加入宏亚按揭证券有限公司担任董事总经理职位,负责风险管理部门,并确立稳健的风险管理架构营运公司的负资产及高成数按揭资产组合。1982年投身于香港银行及金融行业,于商业及零售银行专责房地产融资和信贷风险管理,并担任过多个高层职位:部分包括花旗工商财务(香港)有限公司的资产融资部门担任副董事总经理,以及道亨银行的按揭部门担任风险管理主管。
作者网站:http://www.panasian.biz