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昔日地产新闻 2018年12月31日(Mon)

2019大跌市盲点--投机短炒

   2018年12月31日(Mon)
2018年12月31日(Mon)
【28Hse.com】  
楼价进入调整期,已是无容争辩的事实,如果贸易战持续,港楼弱势的环境将维持一段时间,甚至有评论估楼价可大跌7、8成。但此类预言其实充满盲点-----楼价跌多跌少是一回事,而只提楼价跌,不谈信贷场景,根本无助于我们了解大局。

确认人的历史意义

讨论之前,先说一个故事。故事发生在1997年,当时笔者在银行工作,同事报告一名投资人来申请按揭,事主购买一个位处旺角波鞋街的铺位,面积只有100方尺,作价超贵。按程序需评估「砖头」,结果是估价不足。估价不足其实非常合理,此铺位一个月收租大概约为3.5万元,每月尺租350元,以成交价计,回报率只有1.5厘。廿年后的2018年,那区租值只不过同样是300多元一尺,对比之下,大家可知道当时造价的不合理。

当年笔者看到铺位的租金资料,第一个感觉就是:此铺位的租客,除非是卖白粉才有足够利润去交租!。同事如实回覆客人估价时,这位所谓「资深投资者」大表不满,认为银行在阻他发达!

电话往来之际,亚洲金融风暴波及香港,楼价急跌。上述客人原本要在指定日期交易,正自发愁。但此宗是当年流行的确认人交易,事主已是第6手买家;第一手买家在97年6月签约,成交期是98年3月,由于交易期长,前后已转手6次,店铺的价值由 1,500万转手致 3,500万。由于其中的一个确认人未能成交,交易因此告吹,当事人在律师楼幸运地取回部份订金。

涉足楼市年资较浅的朋友,可能不知道什么是「确认人交易」,因为现时市场中此类交易已几近绝迹。简言之,当一个投资者与物业卖方达成交易协议,在正式成交前,已可用「确认人」的身份转让物业,而新接手的,可能是最终买家,也可能是另一位立意短炒的确认人。极端例子下,一宗交易在正式成交前,可以出现5、6位确认人,尤其是一手楼花,因成交期长,此类交易并不罕见。

确认人交易可以定义为,在完成交易前的短期转让,情况有如接火棒;而在旺市时,大家都一窝蜂、心存侥幸式的高价接货,只要找到贷款机构融资,「新高价」就会被确认为「市价」。笔者在银行工作了17年,看过无数投资客的下场!

短炒不及当年百分一,大跌市从何说起?

俱往矣,楼花物业已禁止转卖。现楼技术上仍可以确认人方式转让,但在重重印花税下,不论以确认人方式、甚至是正式交易方式短炒,都早已无利可图。税局的数字显示,2010年引入额外印花税前,每月成交中有20% 为短期转让(包括确认人交易及2年内转手),2017年比率则下跌至0.7%。

看百分率感觉也许不够直观,比较短炒成交的宗数,大家会有更直接的感受: 2017年住宅成交量58,245宗,以0.7%为2年内转让,宗数只有408宗,绝大部分入市者,即57,837宗属「非短炒」。

回头看2011年引入额外印花税一年后,住宅成交量78,346宗,官方有统计2年内转让的短炒成交,即15,669宗为短炒;约62,000宗成交为「非短炒」;在此引伸,对比2011及2017年的数字,约60,000宗一年的住宅成交量,可视为正常而「非短炒需求」。

再看1997年住宅成交量153,935宗。必须留意,1997年底香港总人口是652万人;而2017年底是741万人。同期人口多了90万,但对比住宅成交却少了约60%。扣除以上引伸的正常需求约60,000宗,1997年有近90,000宗成交应该是短炒需求、又或可以说在楼市炽热气氛下被吓至勉力入市的用家。

当年信贷资料库不含正面按揭资料、申请按揭无压力测试、也没有额外印花税,甚至银行也会主动向工商客户提供还款期短至90天的本地信用状,方便小商户入票炒楼。在「炒家友善」的环境下,大胆估计,当年15万宗成交中,有4成即逾60,000宗为短炒投资者入市。

炒家、用家断供模式大不同

由1997年的短炒投资60,000宗,减至2017年的408宗,规模缩减至当年的146分之一!可谓天壤之别。大致上,我们可说香港住宅楼市已经由用家主导。

开首时我们提到信贷场景。须知道,投资者与用家,在面对物业价值调整市时,行为取态大有不同。对投资者来说,楼价下跌如影响回报,便会考虑计数离场。行动上可能是自行减价放盘,也可能是断供后由银行收回物业拍卖(Forced Sale)。宏观地看,由投资者主导的楼市,可能因楼价调整,而一下子出现大量放盘,为市场带来重大沽压,突然出现几成的跌幅并不出奇。

但在用家为主的市场,除非经济环境急遽恶化,否则难见大手抛售,楼价也就不可能出现雪崩式下跌。因为物业用家的资产,在抵押品之外,也实在是借款人的「家」。只要应付到还款,一般都不会选择「弃保潜逃」的方案。自用买家面对调整市的特徵,除非因失业等原因令收入断绝,否则都会尽力供款。笔者不是说他们不会脱期欠供,而是想清楚说明,因经济下行,用家的信贷风险演变模式,与投资者完全不同:假设市场上有3万个投资者打算断供,他们的行为可能集中而线性地( cluster and linear formation) 在短时间出现;又市场上如果有3万个自住家庭因环境所逼而断供,断供却可能会分散而非线性地 (sporadic and non-linear formation)在3、5年的时间内出现。两者对市场带来的调整压力,完全不可同日而语。

至于说到用家的坏账模式,我们可以用2001到 2014的真实数据,在下回讨论。
作者: 王建成
宏亚按揭证券 营运总裁及董事 2006年7月被委任为宏亚按揭证券有限公司营运总裁,负责香港总公司的按揭业务发展及营运管理,范畴包括产品研发、市场推广、销售及风险管理等。于2002年加入宏亚按揭证券有限公司担任董事总经理职位,负责风险管理部门,并确立稳健的风险管理架构营运公司的负资产及高成数按揭资产组合。1982年投身于香港银行及金融行业,于商业及零售银行专责房地产融资和信贷风险管理,并担任过多个高层职位:部分包括花旗工商财务(香港)有限公司的资产融资部门担任副董事总经理,以及道亨银行的按揭部门担任风险管理主管。
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