28Hse 香港屋网
2019年08月: 平均成交尺价 $12291 3.06%   (上月:$11926)
新闻及文章搜寻:
   昔日地产资讯: (YYYYMMDD)
地产新闻
新盘
政府楼市政策
楼市走势
成交个案
按揭
拍卖
城中名人
工商铺
土地新闻
代理人 Insider
商场宣传
国外地产
新盘追踪
价格消息
优惠消息
图片集
住在香港
地区
专家博客
三地产焦点
脱苦海讲楼
隼备买楼
王建成
祥益文集
栓新多角度
潘sir《楼市新思维》
Planto
新闻内容
昔日地产新闻 2018年05月14日(Mon)

他山之石──美国次按问题未解决

   2018年05月14日(Mon)
2018年05月14日(Mon)
【28Hse.com】  


十年前金融危机导火线是美国发生次按风暴,祸延世界各经济体。多国惟有以量化宽松救市,不断供应的资金结果推动楼价大升。十年下来,美国当地有分析却指出,当日的次按危机其实未完全解决,仍为当地经济带来隐忧。

有一篇近日刊于Bloomberg的分析,题为America’s Mortgage Market Is Still Broken(仍然破碎的美国按揭市场)(https://www.bloomberg.com/view/articles/2018-04-30/america-s-mortgage-market-is-still-broken)

次按的借尸还魂?

文章指出,十年过去,当年导致次按危机的关键漏洞仍有待填补。当日的危机源于欠缺监管的机构,随意批出贷款。而贷款机构亦欠缺处理拖欠供款的能力。而把按揭资产证券化、售予投资者,万一出现坏账,更因涉及多方而无从问责。到了大批借款人断供,问题便愈滚愈大,最终威胁整个金融体系。

危机过后,监管大幅收紧。部分银行如美国银行更是远离按揭市场──但却持续贷款予财务公司营运按揭业务,据报道,当地非银行的财务公司的市占率,已占新批按揭六成。财务公司比银行的批核标准更宽松,亦更欠缺资源处理可能出现的违约个案;整体上导致当年「出事」的漏洞,可说从未改善──那些实际上欠缺还款能力的人,仍可在财务公司取得按揭贷款,而一旦出现明显违约状况,为财务公司提供融资的银行,一样会出现不能承受的坏账。

他山之石,可以攻玉。由美国的情况,我们可以对照香港按揭市场。美国按揭市场的几个脆弱环节,在香港应该不成问题──香港银行的贷款基本上自行管理,由香港金管局要求的压力测试、按揭正面信贷资料等授信机制,欠缺还款能力者根本难以于银行取得按揭,亦由根源上大幅减少断供的规模。

笔者亦可以肯定,香港按揭市场在金管局在过去十年来的正本清源式管理下,具透明度、以信用授信和客户筛选(Credit Acceptance and Customer Selection Standards)原则发展出来的正规按揭(Conforming Mortgage)制度,不单保障了金融体系,亦创立了高质量又主流的信贷市场。香港的90天未偿还按揭贷款比例只有0.02%,相信是世界前列分子。

本地财务公司按揭组合被夸大

讨论至此,可能有人会说,香港也有财务公司,一样会以较宽松的标准批核按揭,年前不就有人提出,一旦楼价调整,财务公司会大规模Call Loan,令市场出现上万个银主盘?

无容置疑,财务公司在香港按揭市场相当活跃。但香港的情况与美国有两点根本的不同:资金来源及市占率。上述文章提及,美国部分银行本身绝迹于按揭市场,但却向财务公司提供融资营运按揭业务。而在香港,金管局早已作出限制,财务公司不可由本地银行取得资金营运按揭。

其次,财务公司在本地按揭的市占率也偏低──实际数字因大量财务机构并非上市公司而难有准确答案。至2017年中,香港有1948家公司持有放债人牌照,但由于按揭业务资金高度密集,不是所有放债人都从事按揭业务。如果当中四成从事按揭,每家资金2亿元计,财务公司按揭总值大概1560亿元。但这仍然是一个高估数值。

读者或会问2亿元是否低估。参考去年一家上市公司附属的财务公司,与地产代理高调推出按揭产品,但不一会便停止接受申请。原因就是其资金水平就是2亿元,以每宗按揭500万元计,大概只可借40宗,估计接到100宗申请便够数收工。

我们再参考80:20理论,如果上市的财务公司规模较大,估计他们占本地非银行按揭业务比重的80%。笔者找来四家主要有提供按揭的上市财务公司年报,其贷款组合(包括按揭及非按揭),在7亿至13亿元之间。就算我们把他们的全部贷款当成按揭计算,四家机构的按揭总额亦不足40亿元,再把80:20理论倒过来,即四家上市财务公司只占非银行按揭市占率的20%,本地财务公司的按揭组合规模则只会在200亿元水平。200亿元与上文估计的1560亿元相差甚远,但实际数字大概会在两者之间,而数字应贴近200亿元这边。

相对于银行按揭贷款1.2万亿元的结馀,财务公司按揭的比重可算相当低;万一出现状况,连锁冲击并非市场的夸张说法。可以说,有关于财务公司按揭「出事」的影响,是被夸大的。

美式按揭危机,不少人认为源于监管不力。但笔者认为,更大的问题是当地由投资银行家主导市场发展。投资银行家,与商业银行家的操作心态完全是两回事。前者关心的可能是如何运用财技,包装和转售资产;后者却是分毫必计,时时计算抵押品价值、借款人质素。由投行出身的人主导按市,结果便是把次级贷款包装华丽后衍生又衍生,最终连环爆破。

香港有幸,除了负责任的监管机构,本地银行业也尚未习染美国市场投资银行主导的心态。两个因素相加,令香港信贷市场维持一个较为稳定的低风险局面。



王建成

宏亚按揭证券营运总裁及董事
作者: 王建成
宏亚按揭证券 营运总裁及董事 2006年7月被委任为宏亚按揭证券有限公司营运总裁,负责香港总公司的按揭业务发展及营运管理,范畴包括产品研发、市场推广、销售及风险管理等。于2002年加入宏亚按揭证券有限公司担任董事总经理职位,负责风险管理部门,并确立稳健的风险管理架构营运公司的负资产及高成数按揭资产组合。1982年投身于香港银行及金融行业,于商业及零售银行专责房地产融资和信贷风险管理,并担任过多个高层职位:部分包括花旗工商财务(香港)有限公司的资产融资部门担任副董事总经理,以及道亨银行的按揭部门担任风险管理主管。
作者网站:http://www.panasian.biz