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昔日地产新闻 2017年10月30日(Mon)

泡沫的真相(II)

   2017年10月30日(Mon)
2017年10月30日(Mon)
【28Hse.com】  
上星期笔者提到,单纯考虑楼价,不足以证立泡沫,必须考虑炒卖是否严重。香港平均楼价高于入息中位数十多倍、租金回报率只有2、3厘,的确可以说楼价偏高。但另一方面,在重重辣招之下,楼市的投机者几乎绝迹,却显示香港楼市炒卖情况绝对不严重。

须知道,用家和炒家应对楼价调整时,会有完全不同的反应。物业对自住业主来说是自己的家,不会轻易放弃,我们的数据显示用家在困难时,都会咬紧牙关供楼,这对银行的坏账也自然会少了。虽然如此,惟对炒家而言,买卖物业不过是生财途径,一有风吹草动,都可能计数离场。充斥炒家的市场出现调整时,会更容易引发雪崩式下跌;而今天香港却是一个投机者大致离场的楼市。

投机带来后果

退一步而言,泡沫要爆的话,对银行又会有几大影响?笔者找来香港金管局的数据,于2000香港在银行体系的按揭90天拖欠达历史高位1.32%, 而假设50% 辗转发展成 360天的坏账,那麽运算出约32亿元的贷款(约2,500宗的按揭),由于楼按有物业作抵押,所以要加入将物业卖出后的潜在亏损率(Loss Severity Ratio)便得知真正坏账,假设亏损率为25%,那麽当年的楼按损约为八亿元,当时所有银行按揭结馀为4,800亿元,即0.16%的坏账。这是一年的数字,如果一个周期的坏账需要五年清除,那麽 1997为充满投机行为的楼市提供融资的香港银行,至2002年要付出约40亿的总代价,即整宗 1997金融危机坏账占按揭规模0.8%。

再看2017年初时,香港在银行体系的按揭90天拖欠只有0.03%(作为对比,美国近期的按揭拖欠比率为3.68%),转算出约102宗按揭,即三亿的贷款值,而这杰出的低拖欠率是持续了近10年。

此种程度的「泡沫爆破」,根本对本地银行无甚影响,银行体系稳定,经济危机亦难以扩散。这十年间金管局鋭意执行的正本清源作为,令本地楼按市场具备世界数一数二的质素,这是一种择善固执的德政。

报告的盲点

报告的另一遗憾,是欠缺大中华地区其他城市的数字。美国顾问公司Demographia统计,香港2016年楼价引入比是18.1倍;友人在群组中传来内地的一个统计,去年深圳平均楼价是当地收入的36倍、上海是21倍,北京是19倍。

群组中有投资内地物业的朋友指出,如果香港楼市叫严重泡沫,大陆楼市便会欠缺合适形容词。(http://news.sz.fang.com/2017-04-01/24834885.htm);而台北类似的统计是15.6倍(http://pip.moi.gov.tw/v2/e/scre0105.aspx),如果单计新供应,房价收入比亦达33倍(https://news.cnyes.com/news/id/3726828) 几个报告比较的方法可能并不一致,但大致上,内地一线城市的楼价收入比高于香港大概合符现实。

提出有关统计,目标不在于找别人来「斗衰」;而是在中港经济往来密切的今日,那些认定内地楼价偏高的资金,反而可能视香港楼市为安全的避风港。某程度上也解释了,为何内地发展商愿意在香港高价投地。

近日见有投行分析师提出,大陆的楼价过高,泡沫一旦爆破,不单内地经济受影响;在联系汇率下香港楼价会跌得比内地更伤。问题是,今时今日,万一中国经济出问题,世上又会有哪一处不受冲击?要问的反而是,在经济增长平稳,一带一路等概念开始为外国受落的情况下,判断中国经济大跌是否合理?在全中国楼价都高,但香港仍是自由度最高的情况下,判断资金持续流入是否更合理一点?与其说楼市泡沫,不如说楼市泡沫是大都市常见的环球现象。

瑞银的报告说,泡沫指数高不预示爆破风险高。其实类似的报告,大张旗鼓为各大城市泡沫评分,各地都不出事的话,可以说泡沫未爆,万一当中部分出现调整,却可以诉说有先见之明;策略上倒是十分高明的。


作者: 王建成
宏亚按揭证券 营运总裁及董事 2006年7月被委任为宏亚按揭证券有限公司营运总裁,负责香港总公司的按揭业务发展及营运管理,范畴包括产品研发、市场推广、销售及风险管理等。于2002年加入宏亚按揭证券有限公司担任董事总经理职位,负责风险管理部门,并确立稳健的风险管理架构营运公司的负资产及高成数按揭资产组合。1982年投身于香港银行及金融行业,于商业及零售银行专责房地产融资和信贷风险管理,并担任过多个高层职位:部分包括花旗工商财务(香港)有限公司的资产融资部门担任副董事总经理,以及道亨银行的按揭部门担任风险管理主管。
作者网站:http://www.panasian.biz