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昔日地产新闻 2017年10月26日(Thu)

泡沫的真相(I)

   2017年10月26日(Thu)
2017年10月26日(Thu)
【28Hse.com】  
早前瑞银公布了2017年楼市泡沫报告,一如以往,香港位列「有泡沫危机」的分类。香港媒体自然依书直说,报导这宗充满「sound bite」的消息,当然部份财演/楼演就如宗教狂热份子更热切高呼「地震啦!」报告几乎成为审判日即将来临的佐证。

翻查瑞银的资料笔者只能找到报告于2015及 2016有关数据发表,细看以后,可归纳两点:
第一是香港泡沫程度的排名,是连续两年下跌,原因倒不是泡沫程度改善;而是因为报告每年比较的城市数目都在增加,而新增城市似乎多以「有楼市泡沫」的为主。而第二是部分城市泡沫程度恶化趋势甚于香港。此等因素将香港的泡沫排名挤跌致第七名。

泡沫的底縕 ?

而所谓「泡沫指数」,报告提及主要归根于考两个数字,分别是「楼价与入息比率」(Price to Income Ratio)及「租金与楼价比率」(Rent to Price Ratio)。前者自然是楼价抛离入息中位数越高,泡沫程度越大,但此处牵涉一个问题:如香港般近一半家庭居于资助房屋,而此类家庭入息中位数都是较低,因此单纯计算私楼楼价及所有家庭的入息,会将香港楼价难负担的问题夸大。

简单来说,一个只在25,000元平均数收入的家庭,根本没法去购置私楼,硬要将他们算进去,只是缘木求鱼。

而瑞银对后者的演绎为:租务回报率越低,泡沫程度越大;一般来说,租金回报低,对用家来说即租楼较化算;不过,近年按揭利率比租金回报率更低,低息环境下,租楼较供楼更不化算。

另一角度看投资行为,租金回报低仍入市,即买楼不在意租金回报,而是著眼于资本升值;再延伸下去,瑞银的讲法是,当息口上升而租值跟不上时,资本增值的期望将会落空,这是大学一年级 personal finance的观念,当然是没有错、但放于今天的场境,显而易见是「未对」。

简单说明,法兰克福的租金回报在名单的中下游,但其楼价升幅排笫六,是欧洲第三大升幅城市!香港无租管,德国的租管却是全面向租客倾斜,加租更是相当麻烦和困难的事,两地条件殊异,而租金回报低各有因由、但楼价升的现象却一致,反映这根本不是投资学讲的低租金反映著泡沫程度。

说到底,报告所讲的泡沫是「楼价是否过高」。投资理论中,资产有所谓均衡价值(equilibrium price);问题是,现实中均衡价值是否真的存在?除了楼价高低,在评估泡沫时,是否同样要考虑投机者参与的市场行为?笔者觉得投机炒作更能反映泡沫的程度,情况就如 1997香港的楼市。

遗憾的是,报告只说香港有强大的投资需求,却没有细说理据,更没法比较各地的投资/投机程度。至于以「投资是否活跃」作为标准,本地楼市「泡沫」究竟是否严重,下周再谈。

作者: 王建成
宏亚按揭证券 营运总裁及董事 2006年7月被委任为宏亚按揭证券有限公司营运总裁,负责香港总公司的按揭业务发展及营运管理,范畴包括产品研发、市场推广、销售及风险管理等。于2002年加入宏亚按揭证券有限公司担任董事总经理职位,负责风险管理部门,并确立稳健的风险管理架构营运公司的负资产及高成数按揭资产组合。1982年投身于香港银行及金融行业,于商业及零售银行专责房地产融资和信贷风险管理,并担任过多个高层职位:部分包括花旗工商财务(香港)有限公司的资产融资部门担任副董事总经理,以及道亨银行的按揭部门担任风险管理主管。
作者网站:http://www.panasian.biz