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昔日地产新闻 2016年11月22日(Tue)

息口不加怎减的道理

   2016年11月22日(Tue)
2016年11月22日(Tue)
【28Hse.com】  
特朗普胜出美国总统大选,虽然他在选举时颇多前言不对后语的情况,其财金官员班底亦尚未公布,但他主张大兴土木改善基建,加上经济数据支持联储局加息,未来一至两年的利率走势已趋明朗化──美息将温和上升。

美国经济数据改善,12月联储局议息,市场已估计联邦基金利率将上升0.25厘。特朗普在竞选时曾扬言要炒掉联储局主席耶伦,就大趋势而言,成真与否的意义不大。随着经济改善,联储局应已达成加息共识,客观上会造就利率上升的环境;而对于地产大亨出身的特朗普,基建利好地产的影响是路人皆见的常识,小小的香港横洲发展或也印证这种讲法,新任总统又怎会看轻。

笔者认为,2017年美国应加息约4次,令联邦基金利率升至2厘或以上;而2018年,美息料会加2次,至2.5厘水平以上。如果经济好转、美国顺利启动大型基建,推高通胀,美息于未来24个月更可能升至3厘水平。在此说明,这是主观愿望而已。

枪械要重装、利息要「重」加

如果美息顺利回升,代表美国的银行可返回「赚取息差」的业务常态。需知道过去一段时间,银行过度从事投资业务,埋下了金融风暴的远因,结果民主党主政时加大了对银行体系的监管,令银行一直处于守势。另一方面,利率下跌,信贷需求却疲弱,令美国银行「无啖好食」,新兴的FINTECH崛起,银行更是回应乏力。当然银行业的问题也源于自身,看看香港银行业过去20年也得知一二,银行是只会赚息差却没有创新的「特许经营」钱庄!当利率回升,银行有空间返回传统赚取存贷息差,这将有利信贷市场及整体经济。

对联储局来说,维持超低利率经年,利息已是减无可减,已出现欠缺子弹应对下一波经济危机的问题。现时随经济数字好转,联储局不论由谁主持,都应倾向上调利率,待日后再施展货币政策时,有更多的弹药,情况就似枪械要重装 (reload)的动作。加息料会对美国的房地产价格带来压力,但基建改善,却可提升不动产的价值,一定程度上对冲了加息的影响。

对特朗普来说,比较麻烦的是双赤问题,他一方面主张减税,一方面要投资基建,无疑会增加政府财赤;贸易赤字方面,虽然他曾扬言会大幅增加中国货品关税,但现实中其实作用不大;增加中国货关税、生产线或会由中国移向东南亚、拉美,美国整体贸赤情况不会有多少改变。考虑过去双赤时的美元表现,笔者认为,美元今天的升势正为2017年的下跌作幅度性缓冲!

刚性需求的新解

虽然不少分析认为,特朗普的减税加上联储局加息,或会促使资金回流,美元更形强势。但基于强美元不利美国出口和双赤的原因,笔者对于美国当局是否乐见美滙上升有一定保留──时间会证明一切,美元是否全面转强,大概在明年第三季会见真章。

香港地产方面,如果港元利率大致跟随美息上升,超低息时代告终。息口回升的预期愈明朗,为楼价带来压力亦愈大。不过,由2008年金融海啸后走势看来,当时楼价微跌,已会促使买家入市。还有市场上已积习了一种看法:楼价下跌是机会,其中的所谓铁证就是2000年或2004年后入市的人,全都成了发财达人,最近成为杰青的某人便是侃侃而谈,她于2004年入市的杰出作为!这个香港楼市显性信仰,其实就是心理范畴的「观念动性效应」(ideomotor effect),也就是所谓碟仙效应。

简单来说,我们的大脑会串连文字、声音和颜色从而得出意思和行动。就如覆盖的碟子本身没有力量,但放大了手中轻微变动,却出现移动现象,便是典型的ideomotor效应:人们的潜意识可能会影响他们的身体,不自觉地采取行动。而那群楼市占卜师的日以继夜的宣传,同样对大众潜意识有灌输作用。

笔者认为,楼市应以本地人的负担去评定高低,现在香港的楼价肯定是高。但考虑到本地出生率、结婚和离婚数字等需求和1997年至今,尤其是2003年之后,大量新香港人以单程证、投资移民计划、专材计划或内地生留港工作等途径进入香港;今时今日,七个香港人中便有一个新香港人,而此类人口增长的趋势看来会持续,正是说明所谓今天的刚性需求已混杂了强大的外在因素;再者,过去几年金管局推出压力测试,一般供楼人士有实力应付利率的上升,纵使利率一如以上估计般回升,本地楼价恐怕难有大调空间。

原文刊于信报网站
作者: 王建成
宏亚按揭证券 营运总裁及董事 2006年7月被委任为宏亚按揭证券有限公司营运总裁,负责香港总公司的按揭业务发展及营运管理,范畴包括产品研发、市场推广、销售及风险管理等。于2002年加入宏亚按揭证券有限公司担任董事总经理职位,负责风险管理部门,并确立稳健的风险管理架构营运公司的负资产及高成数按揭资产组合。1982年投身于香港银行及金融行业,于商业及零售银行专责房地产融资和信贷风险管理,并担任过多个高层职位:部分包括花旗工商财务(香港)有限公司的资产融资部门担任副董事总经理,以及道亨银行的按揭部门担任风险管理主管。
作者网站:http://www.panasian.biz