高成数按揭蔓延到二手楼

28HSE 编辑部  2016-10-18  #三地产焦点
高成数按揭蔓延到二手楼

[28Hse 三地产焦点 第八十四期 2016年10月19日] 近期整体楼市气氛向好,在一手新盘推售的带动之下,巿民置业意欲增加。事实上,大多市民未能入市的原因大多都是首期不足,有见及此,有财务公司夥拍地产代理行及按揭转介公司,提供高成数按揭计划。

两种高成数按揭计划,分别为「超轻松9成按揭保险计划」,以及「超弹性高成数按揭优惠」。以上计划的推出,可为置业者提供多一个选择,从而协助客户轻松置业,尤其是帮助欠缺首期的人士入市。

首先,先解释什么是「超轻松9成按揭保险计划」,这是为楼价$800万或以下之物业,提供高达9成按揭;而楼价高于$800万至$1,200万或以下之物业,按揭成数亦高达8成,计划之最高贷款额高达$960万,全期优惠按息低至P-2%(或个别更优惠息率),均适用于一、二手住宅物业。

而「超弹性高成数按揭优惠」则是结合高度弹性元素:低首期、楼价不限、物业种类不限,无论一、二手住宅及工商铺物业均适用。全期按息低至P-1%,住宅之按揭成数高达8成,而工商铺物业,则需视乎写字楼级别、工厦质素及商铺区域等而定,按揭成数高达6至8成,两者均高于现时银行所造的。

计划的推出,吸引不少置业人士的兴趣。现时政府规定不高于$600万的物业,最高按揭成数划一为6成,其实6成与9成按揭的首期相差多少?如果我们以根价$600万的单位为例,首期是$240万,而如果采用新计划的9成按揭,首期是$60万,两者相差足足$180万。

有人觉得此计划是置业人士的恩物,是一大喜讯;有人则认为此举只是勉强帮助资本根本不足的人上车,加速楼市爆破的危机;有人就觉得这计划看似吸引,实质是「糖衣毒药」,长远来说对楼市并不健康;另有人说这高成数按揭计划会推高楼价。

对笔者而言,高成数按揭计划并不是坏事,因为这的确是置业人士的一个轻松低首期之选择。随著楼价上升,市民要付的首期多了,买楼的难度增加了,因此对高成数按揭的需求有所增加是无可厚非。虽这是助人轻松上车,但有些细节不得不注意的。

基于现时楼价处于较高的水平,楼市有下调的可能性,如果买家于高位入市,未来楼价只要下跌,有关楼盘变成负资产的机会很大,选用高成数按揭的买家要有定心理准备,届时物业的市值有机会低于未偿还按揭馀额,但只要业主依时供款,其实并没有什么影响。

另外,大家必须注意的由于买家毋须通过压力测试,再加上财务公司提供的按揭息率比一般银行高,一旦美国加息,供款负担将会上升,为减少断供的机会,故此市民在置业前必须审慎计算清楚自己的承受风险能力,以免过度借贷,最后市场重演破产的情况。

坦白说,买楼是一个重大的决定,稍有不慎,随时会对个人及家庭命运带来重大变数,故此即使计划多吸引,业主都要沉着气,小心评估负担能力,以免因小失大。

CCL

中原城市领先指数(CCL)新报141.77(反映2016/10/03至2016/10/09 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。)按周微升0.52%,但较上年同期下跌1.96%。

本周4个分区中,只有九龙区录得跌幅,按周下跌1.40%,新报137.1,同时较上年同期下跌4.27%。而新界(西)区则是升幅最多,按周上升2.11%,最新录得126.59,较上年同期下跌1.51%。港岛及新界(东)区分别录得153.63及149.97,按周分别上升1.44%及1.58%,较上年同期下跌1.08%及0.15%。

上周成交个案


-- 北角中心大厦中层户 $808万获承接 --
世纪21北山地产高级客户经理梁淑仪表示,新近录得北角中心大厦C座中层01室成交,单位实用面积803平方尺,3房间隔,向北望街景,获外区换楼客以$808万获承接,实用面积平均尺价$10,062,属市价水平。


-- 屯门宝怡花园2房 $398万售出 --
祥益地产营业副董胡志伟表示,日前促成屯门宝怡花园3座高层F室成交,实用面积415平方尺,2房1厅,获区内准新婚首置客以$398万购入,实用面积平均尺价$9,590,是次成交金额及尺价均打破屋苑同类型单位纪录。


-- 火炭晋名峰山景户 $780万连车位成交--
世纪21奇丰物业御龙山分行助理区域营业董事周淑萍表示,日前录得火炭晋名峰E座低层C室成交,实用面积586平方尺,2房间隔,座向西北望山景,日前以$780万连车位成交,实用面积平均尺价$13,311。


-- 屯门居屋悦湖山庄3房 $310.8万易主--
祥益地产高级营业经理邱家邦表示,新近录得屯门居屋悦湖山庄成交,单位为13座低层C室,实用面积592平方尺,3房2厅,附设企理装修,成交价$310.8万(居二市场价),实用面积平均尺价$5,250,属市场价成交。

新盘动向


-- 长实元朗娉廷加推11幢洋房 --
长实地产元朗娉廷及红磡维港‧星岸今举行联合记者会,公布最新销售安排。当中,发展商宣布加推娉廷娉虹大屋42及 47号洋房价单,全数11幢洋房将于本周六(22日)发售,全数同时可享多项优惠。 另外,发展商宣布两个项目将推出全新付款计划及优惠,包括首度推出「Fast Pass 30」及「Super Star 36」付款计划。当中「Fast Pass 30」为娉廷所用,后者则属「维港‧星岸」。买家只需付合共20%首期,即可先入住,并享36个月成交期,180天后每月缴付成交金额0.25%,两者皆可选择性提早成交。
-- 屯门䨇寓公布首批单位价单 --
由香港兴业国际发展的屯门䨇寓举行记者会,公布价单第一号及项目最新部署,首张价单涉50伙,包括16个开放式、34个2房,实用面积由274至529平方尺不等,价单定价介乎$363万至$781万,尺价介乎$13,247至$14,763。另外,发展商亦提供最高8成半按揭优惠。


三地产焦点简介:逢星期三刊登,为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯,包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发,分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响,以冀道出大部分香港市民的心声。
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