2024-04-25 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第七十四期 2016年8月10日] 踏入传统暑假租赁旺季，据资料显示，全港100个大型私人屋苑6月平均尺租$31.1，较5月的$30.8上升1%，已连升3个月。市场预计踏入8月，租金会持续上升，更有机会带动租金至今年高位。
综合市场资讯，部分屋苑租金更创新高，好像是天水围嘉湖山庄景湖居7座中层F室，实用面积442平方尺，业主原叫租$1.1万，最后以$1.05万租出，实用面积平均尺租$23.8，创屋苑两房单位今年最贵月租。据了解，业主于15年1月以$350万购买，即租金回报3.6厘。
租赁畅旺，那买卖市场呢？市场消息普遍看好8月其后的市况，中原研究部指出，7月整体住宅登记录得4,243宗及$297.3亿，按月跌8.2%及8.8%。由于7月住宅市况转旺，故料8月整体住宅登记将逹4,800宗及$350亿，按月上升13.1%及17.7%。
另一方面，行政长官梁振英撰写网志，表示本港私人住宅供应持续增加，并再创新高。截至6月底，未来3至4年，潜在供应增至93,000个单位，按年增加1万个单位。而发展局局长陈茂波则认为，单位供应不足是造成楼价高企的主因，政府在未来数个季度推地「绝不手软」。
那究竟市民是如何看后市？为了按季调查香港市民置业意向，花旗银行委托香港大学社会科学研究中心，透过电话随机访问逾500名市民，当中61%受访者认为未来1年楼价会跌，以及有55%的受访者认为现时不是置业好时机。
而笔者则觉得市场面临不少不明朗因素，包括房屋供应增加、美国加息的阴霾等，因此究竟日后楼市是升是跌，仍是未知之数。如果短期的只看8月，相信是与租赁成交一样畅旺，因为正如我早几篇文章所示讲的，英国「脱欧」会吸引部份资金流入楼市。
话虽如此，市场焦点只集中于二手市场，反之居屋市场则销情不理想。截至8月3日，248个沙田嘉顺苑单位只售出45伙，占18%；而2,409个屏山屏欣苑单位只售出168伙，约占7%，反应较早几批新居屋惨淡。
港人信奉「执输行头，惨过败家」，故此一见到居屋有得申请，不理会自己是否有置业需要都填表申请，最后中了签，其后又会因种种原因而不拣楼。对于中签者频频「甩底」、单位无人问津，有人认为是因居屋不是限量而致的，首先政府暂时不可能会停止兴建居屋，即是居屋的供应会源源不绝，故不少市民选择「睇定点」。
而笔者则相信居屋销情欠佳，是缘于政府定价机制所致，居屋过早定价，估价过高，定价不贴近楼市现况。基于楼价高引致部分有意的市民却步，担心一购入单位即沦为「负资产」。正所谓「蚀本生意无人做」，既然没有能力购买私楼，而现时购买居屋又不划算，那唯有再等一批居屋的推出。
笔者只可以说，现阶段市民当然可以等待质素好、而价钱又合的居屋才入市，但世事无绝对，如果政府停建居屋，相信居屋又会变成「争崩头」的产物。其实买楼是一门非常高深的学问，当中要考虑好多因素，惟最重要的必然是自身的负担能力。
中原城市领先指数(CCL)新报131.34（反映2016/07/25至2016/07/31 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升0.67%，但较上年同期下跌10.08%。
本周4个分区中，只有新界(西)区录得跌幅，按周下跌0.76%，新报116.42，较上年同期下跌10.62%。而新界(东)区则是升幅最多的，新报139.19，按周上升1.85%，但较上年同期下跌8.64%。而港岛及九龙区则分别录得142.09及128.06，按周上升1.64%及0.10%，而较上年同期分别下跌11.08%及10.35%。
-- 蓝田丽港城中层 $725万易手 --
世纪21康联地产客户经理康向斌表示，新近录得蓝田丽港城6座中层E室成交，实用面积687平方尺，3房连套房间隔，座向东南望内街景，成交价$725万，实用面积平均尺价$10,553，属市价水平。
-- 天水围嘉湖山庄3房 $400万售出 --
祥益地产分行主管林家伦表示，日前录得天水围嘉湖山庄乐湖居9座中层C室成交，实用面积551平方尺，3房2厅，间隔实用，获一名外区客以$400万购入，实用面积平均尺价$7,260，属市场价成交。
-- 北角雍艺轩2房 $743.8万获承接--
世纪21北山地产客户经理胡珈霆表示，日前录得北角雍艺轩高层A室成交，单位实用面积429平方尺，2房间隔，望开扬景观，获外区换楼客以$743.8万承接，实用面积平均尺价$17,338，属市价水平。
-- 屯门华都花园中层户 $420万易主--
祥益地产高级营业经理袁思贤表示，日前促成屯门华都花园4座中层D室，实用面积533平方尺，3房2厅，日前获区内换楼客以$420万承接，实用面积平均尺价$7,880，属市场价成交。
-- 宏安荟朗公布首张价单 --
宏安地产旗下的马鞍山荟朗公布首张130伙的价单，集中第1座，包括70伙开放式、50伙1房及10伙2房，价单定价307.6万至606.4万，价单尺价$12,365至$15,008。当中最平的是1座3楼B02室，实用221平方尺，采开放式间隔，定价$307.6万，尺价$13,919。
-- 红磡维港‧星岸加推33伙 --
由长实发展的红磡维港‧星岸，加推第3座33伙，包括22伙3房及11伙4房，实用面积由885至1,328平方尺，价单定价介乎$2,110万至$4,228.1万，部份单位比上批轻微加价1.3%至1.5%。 长实地产投资董事郭子威表示，该批单位市值约$10亿，所有标准单位已推出，尚馀顶层特色户，不排除日后招标发售。
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