2024-04-19 28HSE 编辑部
市建局：结合「一地多用」概念 打造地标式建筑
市建局观塘市中心第四及第五发展区项目早前「流标」。市建局行政总监韦志成昨日发表网志解释，项目涉及收购超过400个私人单位业权及处理逾百间违规构筑物的庞大开支，若在市况低迷下贸然批出土地，项目将出现财务亏蚀，并因此降低市建局能投放在未来市区更新项目的资源。他指该项目的发展前景仍然乐观，市建局计划将项目由「商业用途」改变为「其他指定用途（混合发展）」的发展模式，并结合「一地多用」概念，为观塘市中心打造一幢地标式建筑。◆香港文汇报记者 费小烨
市建局于去年11月把观塘市中心第四及第五发展区项目推出招标，在今年1月截标时只收到一份标书，其后在招标遴选小组经详细审议其入标价后建议不接纳，令项目「流标」。
韦志成指出，招标遴选小组在审议标书时已作出多项考虑，包括参照测量业界一贯的土地估价机制及市场相关物业楼面的成交数据、发展商入标的情况、入标的标价是否在可接纳的范围和发展空间等因素。
他进一步解释，受楼市下调影响，市建局前期收入大幅减少，加上考虑到未来数年有4个在九龙城和旺角区正进行收购的重建项目将推出招标，初步估算总亏蚀将高达数十亿元，市建局需重新检视未来5年的业务纲领，审慎考虑规划中的项目与现金流状况的配合。
指项目汇聚人流物流角色不会改变
韦志成强调，任何一个发展项目推出招标最后是否成功批出，不单要看发展商投标的策略，更重要是保有关土地能够充分发挥其用途和价值。
他指出，市建局将以新规划思维，因应市场对房屋、办公室、酒店和零售等需求，将「流标」的观塘市中心的地标大楼发展规划由「二维空间」提升至「三维空间」层面，以配合九龙东核心商业区的未来发展，提升项目的吸引力。
他表示，项目位处策略性位置，在汇聚人流、物流和经济频繁活动等方面发挥的「市中心」角色将不会改变，其发展前景仍然乐观。
对于市场上一些意见认为，市建局可考虑把观塘市中心第四及第五区土地转作住宅发展，韦志成指，若沿用传统「甲类」住宅项目的高密度住宅发展，将未能尽用该幅市中心珍贵土地的发展潜力，亦失去汇聚人流、物流和经济活动的功能。同时，若在3层商场设施之上兴建住宅大楼，亦难以符合现行空气质素和噪音规管准则及法例要求。
提升重建潜力 改善项目回报
他透露，市建局计划把第四及第五发展区土地由「商业用途」改变为「其他指定用途（混合发展）」的发展模式，并结合「一地多用」概念，在地盘获准发展的地积比率为12倍及「浮动规划参数」机制维持不变的基础上，加入住宅发展元素，让日后的中标发展商可更灵活调拨发展楼面，作为住宅、办公、酒店和零售等不同业务，既可提升项目的重建潜力及发展宽度、改善项目回报；亦可在增加住宅单位供应的同时，符合观塘市中心的定位。
韦志成指出，由于项目地盘面积够大，加上与港铁站及公共运输交汇处的距离属步行范围，交通便利，适合试行「垂直城市」理念，并为观塘市中心打造一幢地标式建筑，在建成后能与对岸的港岛东中心形成东面的「维港门廊」，与中环国金中心及西九龙环球贸易广场组成的西面门廊遥相呼应。
改地用途程序料需时24个月
他表示，市建局已就「混合发展」规划的概念初步与相关政府部门交流，并得到正面的回应；同时亦已展开全面的技术评估，特别是交通负荷的评估，以深化相关规划和执行细节，争取于本年内向城规会提交改变规划用途的申请，预计约需24个月才能完成所需程序。
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