市況靜 租金按月升幅收窄

28HSE 編輯部  2015-10-27  #三地產焦點
市況靜 租金按月升幅收窄

[28Hse 三地產焦點 第三十四期 2015年10月28日] 最近樓市受甚多不明朗因素所籠罩,二手市場勢逆轉,樓市氣氛急劇轉差,錄得多宗減價及蝕讓個案,交投淡靜,有人更形容這堪比2003年「沙士」慘況。前綫代理認為由於業主及買家拉鋸因此拖低交投量,令二手市場進入「冰河時期」。

業主有見買家入市意慾低,因而叫價不再進取,事實上出售物業仍是有錢賺,即是說所謂的減價及劈價只是將偏離大市的叫價回復正軌。有人認為這意味着香港樓市開始轉勢,後市的跌幅還會更大;有人又認為樓價已受一定程度的壓力,料短期內會下調。

有見及此,《蘋果日報》參考了中原地產網站的9月22至10月21 日數據資料,製作了一份港鐵沿線屋苑呎價變化圖(詳見圖1),以港鐵沿線最接近的二手屋苑作為例子,發現跌幅慘烈,當中有部分屋苑更是按月急跌超過高達8%,好像是荃灣西站的萬景峰平均實用呎價為$1.35萬,按月跌逾9%。

根據上圖所示,28個屋苑中,有22個屋苑按月錄得跌幅,約佔8成,可見樓市有下跌的趨勢。當然香港屋苑不可能只得28個,用一部分的作例子,有人可能會覺得筆者斷章取義,但這的確是一個值得參考的數據,同時亦可讓業主有定心理準備,扭轉他們的心態,樓價並非一直熾熱而永不跌。

基於市場的情況,加上樓盤供應大增,而且新盤未能「秒殺」,睇淡後市的人多的是,有些認為日後會下跌30%,亦有些專家認為樓價會下跌一半,而新近有券商認為未來樓價將會大跌17%。日後究竟下跌幾多,筆者不得言之,但是基於種種原因,樓價大幅回落的機會不大。

首先,現時業主的財政情況大致良好,欠銀行的債務不多,加上用家主導。再者,有部分業主叫價企硬,議價空間少,而願意減價出貨的業主相對較少,所以這些減價盤很快會被買家消化,樓價又變回穩定。

樓市越唱越衰,買賣市場有危機,就連租賃市場都危危乎。根據中原地產數據顯示,全港100大私人屋苑9月份錄得的平均實呎租金為$34,較8月的$33.9上升0.3%,而今年7、8月的按月升幅分別為1.8%及0.9%,可見按月升幅明顯收窄,反映租金升勢放緩,預料私宅租金將進入調整階段。

買賣及租賃市場都有危機,人人都說樓市玩完,筆者認為「玩完」一詞言之過早。雖則今年住宅樓宇樓花、準備動工或等待落成的住宅數量較過去幾年大幅增加,但市場仍是求過於供,始終要待住宅短缺問題得以解決後才可下定論。

CCL

中原城市領先指數(CCL)最新報144.33(反映2015/10/12至2015/10/18 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周微跌0.19%,而較上年同期上升11.56%。

本周四個分區中,港島區及新界(東)區均錄得升幅,其中升幅最多是新界(東)區,新報151.6,按周上升0.94%,而較上年同期上升13.92%。港島區最近錄得155.47,按周上升0.11%,而較上年同期上升10.95%。而九龍區錄得跌幅最多,新報141.45,按周下跌1.24%,而較上年同期上升11.75%。新界(西)區錄得127.8,較上周下跌0.57%,及按年下跌11.79%。

上周成交個案


-- 北角富利來大廈中層戶 $378萬易主 --
世紀21北山地產高級客戶經理梁淑儀表示,新近錄得北角富利來大廈成交,單位為B座中層04室,實用面積242平方呎,建築面積333平方呎,1房間隔,座向北面望街景,獲外區上車客以$378萬承接,實用面積平均呎價$15,620,建築面積平均呎價$11,351,屬市價水平。


-- 火炭穗禾苑2房 $365萬獲承接 --
世紀21陽光物業區域經理陳世民表示,最新促成火炭穗禾苑G座中層10室成交,實用面積411平方呎,建築面積468平方呎,2房間隔,附設雅致靚裝修,成交價$365萬,實用面積平均呎價$8,881,建築面積平均呎價$7,799。


-- 嘉湖山莊翠湖居 $1.05萬租入 --
祥益地產分行主管謝利官表示,日前錄得天水圍嘉湖山莊翠湖居6座低層A室成交,實用面積639平方呎,建築面積810平方呎,3房2廳,獲一名區內客以$10,500租入單位,實用面積平均呎租$16.4,建築面積平均呎租$13。


-- 屯門翠林花園低層戶 $341萬低市場價成交 --
祥益地產高級營業經理黃振文表示,日前錄得屯門翠林花園C座低層3室,實用面積429平方呎,建築面積567平方呎,2房2廳,獲一名區外客以$341萬承接,實用面積平均呎價$7,949,建築面積平均呎價$6,014,稍低市場價成交。

新盤動向


-- 利奧坊‧曉岸加推118伙 --
恒地旗下的旺角利奧坊‧曉岸加推第3張價單,涉及118伙,實用面積由198至390平方呎,更首度推出項目雙翼的1座部分單位,新價單定價由$373.3萬至$763.1萬,呎價$16,683至$21,311。項目公布銷售安排,118伙將於本周五(30日)中午12時截收登記,周六賣樓。


-- 加多近山九成按揭 加推23伙單位 --
九建旗下西區加多近山加推23伙單位,涉及中高層,並為買家提供最高9成按揭,由旗下財務公司提供,首3年息口為P(最優惠利率,P為5.25厘)減3.1厘,息率2.15%,其後為P,提早還款不設罰息,買家毋須入息審查。 九建市務及銷售部總經理楊聰永表示,由於收到不少查詢,並因應買家財務上安排,故推出新付款方法。23伙全新單位,預計周末發售,屬原價加推,價單稍後上載。


三地產焦點簡介:逢星期三刊登,為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊,包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發,分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響,以冀道出大部分香港市民的心聲。
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