【按揭热线】选用按保及发展商二按大不同（上）

经络按揭转介首席副总裁曹德明

根据金管局指引，银行叙造私人住宅贷款时，最多只可承造六成按揭。如缺乏足够首期，并想承造六成以上的按揭，除了可选择申请「按揭保险计划」，购买一手物业的置业人士亦可选择使用发展商「一按加二按」计划，以减轻首期负担。选用以上两种计划的条件以及内容各有不同，笔者将会在此逐一细说。

「按揭保险计划」是由按揭保险公司向银行提供的一种按揭保险产品，让银行避免承担因提供高于金管局指引之贷款金额而带来的额外风险，置业人士可透过支付按揭保险费而借入高于银行按揭成数上限的额外贷款。

「一按加二按」则指发展商与指定银行以及发展商旗下之金融机构合作，分别向置业人士借出一按及二按贷款，借贷人藉此可承造高成数按揭，向金融机构承造二按前，必须先获得一按银行的同意才可申请。

楼价限制最高按揭成数

按揭保险在承造按揭物业之楼价有所限制，过往450万元以下物业的最高按揭成数为八至九成（贷款额上限为360万元），450万至600万元物业最高为八成（贷款额上限为480万元），计划适用于现楼及楼花。在去年政府推出新按保计划之后，800万元或以下物业的最高按揭成数为九成，800万元以上至900万元以下物业最高为八至九成（贷款额上限为720万元），900万至1,000万元物业最高为八成，但只适用于现楼物业。至于提供二按之金融机构，可承造按揭物业之楼价上限会较为宽松，有机会包括1,000万元以上之物业。

按保须缴付按揭保险费

申请按揭保险时，买家需要缴交按揭保险费，金额视乎物业楼价、付款方法、按揭种类、成数以及年期而定。最长还款年期为30年，付款方法可选择「一次付清」或「每年支付」，前者指银行先替借贷人支付按保费，借贷人再将按保费摊分最长30年还给银行；后者指借贷人于每年缴付保费，而首年的保费较高，及后每年的保费会相等。至于选用二按则不需要缴付相关费用，但按揭息率一般较高。

下一节将会继续讲解两者于申请资格、息口以及计算压力测试的分别。