【按揭热线】荃湾新盘按揭通识

经络按揭转介高级副总裁曹德明

一如市场所料，上月底美联储宣布减息0.25厘，是近11年后再次启动减息，而香港银行暂未跟随，维持最优惠利率不变。根据美联储委员于会后的声明，当局会密切留意美国经济状况，以考虑息口的调整步伐。不过，日前中美摩擦再度升温，美国总统特朗普再推新一轮关税，并将中国列为「汇率操纵国」，中方亦立即宣布停止购买美国农产品，可见两国关系面临破裂风险。

至于香港局势，受中美贸易战、人民币汇价下跌、多个星期的示威冲突、港GDP放缓、港股急跌等内忧外患夹击，情况亦未见乐观。近日有消息指出，多个地区的睇楼量大跌，周末十大屋苑成交量仅录得 2宗成交，部分屋苑价位重返年初水平。

建筑期付款或需补差额

不过，仍有发展商于荃湾区逆市推售大型新盘，折实平均实尺比同区二手屋苑更低约一成，最细的开放式户折实入场费只需381万元，加上发展商亦为买家提供高成数按揭，1,000万元以下单位可承造八成一按，1,000万元以上单位则最多可承造七成按揭，全期息率为P减2.7厘（P为5.375厘，实际按息为2.675厘），相信即使在政经气氛不稳的情况下仍能火速售罄。

有意购入该盘的买家需留意，是次发展商提供三种付款计划，包括105天即供付款、建筑期付款及105天一按付款方法。若楼价下行时，选择建筑期付款的买家有可能面对银行估价不足的问题，或需要在上会时补回首期差额，即举例单位的折实价为800万元，但入伙前银行估价跌至750万元，银行只能借出750万元的六成，比800万元的六成按揭足足少了30万元。

另外，有意选用发展商提供的高成数按揭的买家，部分发展商会有自己一套的借贷标准，或无需通过三厘的压力测试及入息审查等，但批核与否则视乎与发展商合作的财务机构作最终决定，买家宜有心理准备需有足够首期作后备以应付在银行承造按揭。另一方面，财务机构的按揭息率一般较银行为高，要考虑若楼市调整时能否转按至银行悭息及赚取现金回赠。因此，如买家有足够能力，在波动市时建议拣选即供付款方法，除了可享有较高折扣率之馀亦较为安心。